• 즐겨찾기 추가
  • 2018.12.17(월) 18:51
전세… '실종'에서 '부활'시대로
호남매일 honamnews@hanmail.net
2018년 03월 12일(월) 00:00
'전세의 종말'이 지나고 '전세의 부활' 시대가 도래하고 있다. 저금리에 실종됐던 전세매물이 '금리인상'과 '입주물량 증가' 여파로 속속 나오고 있다.

11일 부동산업계에 따르면 올들어 전셋값이 하락국면에 접어들었다. 지난해 역대 최고치를 기록했던 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)도 60%대까지 떨어졌다.

전문가들은 올해부터 전국적으로 입주물량이 본격 증가하고, 한 차례 금리가 인상될 가능성이 있는 만큼 전세시장에 매물이 부활할 것으로 전망했다.

지난 2~3년은 '전세의 종말' 시대였다.

기준금리가 오랜기간 역대 최저수준에 머물자, 집주인들이 기존 전세매물을 회수해 월세로 전환하는 '월세화'가 활발히 일어났기 때문이다.

이에 전세매물은 극도로 품귀해져 전셋값이 크게 올랐다. 매매가 상승세에도 전셋값은 그보다 더 가파르게 올라 전세가율이 역대 최고치를 찍었다.

월세화가 가속화하면서 기존 전세매물이 모두 월세로 전환돼 전세는 종국에 종말할 것이란 전망까지 나왔지만, 다행히 전세매물이 아예 사라지지는 않았다.

이처럼 전세가 유지됐던 이유 중 하나는 갭투자에 있었다. 전세가율이 오르자 갭투자가 성행했는데, 갭투자가 전세를 끼고 투자하는 방식이어서 갭투자가 성행하는 곳에는 전세매물이 생겨났기 때문이다.

갭(gap)투자란 전셋값과 매매가의 작은 차이를 이용해, 적은 돈만 투입하고도 시세차익을 얻는 투자법이다. 전세가율이 높으면서 매매가가 단기에 크게 상승하는 때 성행한다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지난 2~3년 저금리 장기화에 대출받아 갭투자하는 이들이 많았다"며 "시장에 전세매물이 거의 없기도 했지만, 그 중 대다수가 갭투자 매물이어서 세입자 위험이 큰 상황이었다"고 회상했다.

다행히 '전세종말'이 올해부터는 막을 내릴 전망이다.

지난해 말 지방은 물론 수도권도 전세가격이 하락전환했다. 올해는 서울 역시 이같은 영향권에 편입됐다. 수도권 일부 지역에서는 전세수요보다 매물이 더 많아 빈집이 발생하고 전셋값이 떨어지는 '역전세난'이 나타나고 있다.

이에 전문가들은 '전세종말'이 지고 앞으로 '전세부활'시대가 도래할 것으로 전망했다.

이같이 전망하는 이유는 두 가지다. '금리인상 가능성'과 '입주물량 증가'다.

지난해 11월 기준금리가 인상되면서 역대 초저금리(1.25%)시대를 마감했다. 올해에는 미국 금리 인상에 따라 국내 금리 역시 한 차례 이상 오를 수 있다.

그동안 역대 초저금리가 계속되면서 전세의 월세화가 가속화한 만큼 금리가 추가로 인상하면 이같은 월세화 현상이 주춤할 것이다.

또한 입주물량 증가가 영향을 미칠 것으로 예상된다. 올해부터 전국적으로 입주물량이 크게 늘어난다.

지난 2~3년 분양규제 완화 여파로 전국적으로 분양대란이 일었다. 곳곳에서 분양이 이어졌고 전세난에 '빚 내서 내집마련하자'는 수요로 청약광풍이 일었다. 이렇게 분양했던 아파트가 올해부터 입주를 시작한다.

일반적으로 입주시점에 잔금을 치러야하기 때문에, 예비입주자들이 대출을 받거나 전세를 놓아 잔금을 충당한다. 하지만 올해부터 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력비율)이 적용되는 등 대출규제가 강화돼 대다수가 전세를 놓는 편을 택할 가능성이 높다. 이에 입주물량이 몰리는 지역에서는 일시적으로 전세매물이 남아도는 '역전세난'이 나타날 것이다.

올해 입주물량이 많지 않은 서울은 어떨까.

서울은 올해부터 재건축 이주수요가 발생해 전세수요가 늘어날 수 있다. 입주물량이 많지 않아 전셋값 상승 가능성이 제기되지만 최근 서울과 인접한 수도권 택지지구 입주물량이 늘어나고 있어 수요가 분산될 것으로 예상된다.

박원갑 WM스타자문단 부동산 수석연구위원은 "최근 대중교통이 발달해 서울에서 수도권의 저렴한 전세매물을 찾아 이동하는 '탈 서울현상'도 벌어지고 있다"며 "강남 재건축단지 철거 이주 수요가 증가했지만 강남권 전세시장이 약세를 보인 것도 이 때문"이라고 분석했다.

다만 '전세부활'이 빠르게 일어나긴 쉽지 않을 전망이다. 금리가 오른다고는 하지만 여전히 저금리 기조인데다, 전세수요가 몰리는 지역과 입주물량이 많아 전세매물이 많은 지역 사이에 수급불일치가 예상되기 때문이다.

박 위원은 "전세가격이 앞으로 얼마나 떨어질지는 미지수"라면서도 "전세시장은 점차 안정국면에 접어들 것이다. 당분간 전세부활 시대가 이어질 것"으로 전망했다.

호남매일 honamnews@hanmail.net
독자 의견 (0개)
이 름 비밀번호
제 목
내 용
회사소개회원약관개인정보보호정책제휴문의고충처리인광고문의기사제보
호남매일신문 광주광역시 북구 무등로 166 4층 | 대표이사 : 고제방 | 대표전화 : 062)363-8800 | E-mail : honamnews@hanmail.net
[ 호남매일신문 ]를 통해 제공되는 모든 콘텐츠는 무단 사용, 복사, 배포 시 저작권법에 저해되며 법적 제재를 받을 수 있습니다.